分析人士指出,和黄在欧洲3G项目上的巨额损失，使和黄资本开始在欧洲新技术市场和中国内地传统的地产市场寻找平衡

　　2005年8月3日，和记黄埔地产姚家园项目再次向媒体宣布，“逸翠园”项目即将于9月开盘。这个位于姚家园路南侧、青年路东的和黄地产项目，‘捂地’4年。北京姚家园项目最初的7亿元投资，目前已经增长了多少？和黄为什么从现在开始开发？

　　“把握好每一个机遇”，是和记黄埔的宣传词。“何为卓越？其中一条是让其他对手难以望其项背，给客户超值的回报。”和黄团队一直这样说。和记黄埔在全球51个国家和地区经营5项核心业务，雇员超过20万人。

　　和黄业务也有它的低潮期。不过，和黄的中期和长期投资艺术，很好地平衡了低潮产业的风险和危机。虽然它在全球的3G用户已经超过800万人，但到目前为止，根据瑞典Dagens Nyheter报道，和黄(0013.HK)旗下的北欧3G业务，2004年度造成约20亿克朗的亏损，折算约2.59亿美元，即约20.1亿港元。

　　分析人士指出,和黄在欧洲3G项目上的巨额损失，使和黄资本开始在欧洲新技术市场和中国内地传统的地产市场寻找平衡。

　　捂地4年，和黄在等什么

　　和记黄埔地产姚家园项目达26.7万平方米，位于北京朝阳区平房乡姚家园村的土地，一直以来都被和黄所看好。据说为了取得这块地，和黄高层曾多次在北京市政府和朝阳区政府之间游说，终于以约人民币7亿元的价格将其收入囊中。

　　2003年9月和12月，和黄曾两次对外宣布，姚家园项目将于年内开工，但这个项目后来却一直没有了下文。4年了，该项目除了拆迁和建成安置用房4幢外，基本处于停滞的状态。

　　2005年8月3日，和记黄埔地产中国市场总经理谭健旭告诉《第一财经日报》记者，被命名为“逸翠园”的姚家园将于9月开盘，预计毛坯房价格在8000~9000元/平方米。

　　投入7个亿，捂地4年，和黄等来了什么？

　　分析人士指出，一是等待2008年前的地产和物业市场完全成熟，二是等待地块的成熟。该地块过去是一片拆迁地，周边几乎没有成熟的大型超市。随着青年路拓宽，带动朝青板块楼市升温，提升这里的人脉和商脉，使城市东移1.5公里，该地块开始逐渐成熟。2005年7月中旬，北京市国土资源局、北京市发改委联合发布了《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》，其中明确规定中央商务区将限制新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地。这为临近CBD的区域增加了建设高档居住区的可能。

　　目前，该地块周边的楼盘均价大致是毛坯房6000元/平方米以下，精装修房7500元/平方米。但是，随着华纺易城、国美第一城的成熟，以及青年路以东的四季星河路的星河湾开盘，加上城启集团的高档公寓项目天鹅湾、首创位于十里堡的楼盘、和记黄埔“逸翠园”的项目，该区域的发展趋势逐渐明朗。

　　和记黄埔地产北京副总经理宋扬告诉《第一财经日报》记者，经过4年的观察，“逸翠园”将定位于类似The Greenwich Village的风格，这是美国纽约中心的低密度文化居住区,它以华盛顿广场为中心，簇拥着湖泊、树林、湿地等自然美景，是艺术家、设计师、自由工作者的聚居地，是在繁华的CBD邻地富有人文气氛的区域。

　　但是，要成为高尚社区，仅自成一体是不行的，周边大环境非常重要。必须有一定的聚集效应才能形成氛围、形成“富人区“——比佛利山庄(美国洛杉矶)、霍克湾区(新西兰)、Noosa湾区(澳大利亚)、东京湾(日本)、Burau湾(马来西亚)、双水湾(澳大利亚)和长岛(美国)，这些区域大都具有如下特色：购买者是绝对的富豪人群，有明确的身份象征；绝佳的地段环境、特殊的人文氛围和绝对的升值潜力。

　　四年来姚家园周边的环境已经今非昔比，朝阳新城、国美家园尤其是高档住宅项目星河湾的落成快速提升了该区域的价值。星河湾的开盘，为建设一个高尚社区打下了基础。“逸翠园”伺机而动，迅速推出8000~9000元的低密度项目，为营造良好的市场氛围互为犄角。

　　实力带来的产业平衡

　　4年“捂地”等待增值，已经逼近土地管理部门可以容忍的边缘。2005年3月30日，国务院出台被称为“国八条”的《关于切实稳定住房价格的通知》重申：“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”这也许正是姚家园项目即将开工的根本原因。

　　经过4年的等待和设计，按照9月开盘预计的销售价格，“逸翠园”项目将为和黄带来至少30多亿元的毛收入。扣除各种成本，4年的捂地和精心的策划，为和黄带来的利润将相当可观。按照同样的思路，和黄地产至今已经在全国12个城市增加了20项土地储备，并分别在14个城市拥有42个确认项目。

　　在珠三角，和黄地产在深圳华强北商圈投资超过20亿元。在长三角，和黄地产2.6亿港元获得上海马桥住宅发展项目；另有消息称，和黄地产已以40亿元的价格获得浦东世纪大道两幅商业用地与浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地皮。在渤海经济圈，和黄地产斥资3.84亿元收购北京昌平区30万平方米的“北新嘉园”；同期拿下天津地铁1号线沿线工程项目，将投资大约1.5亿美元开发天津市滨江道、南京路商务圈。在西南重镇，和黄地产通过招拍挂分别在成都和武汉拿下两块超过1000亩的土地，并很快第二次进入这两个城市。在内陆城市长沙、长春，和黄也已分别拥有4亿元以上的物业投资。

　　2004年4月到现在仅仅一年多时间，进入如此广阔的区域，从中高档住宅到商业地产、酒店以及综合小区各种物业全面铺开，地产商中恐怕只有和黄地产有这样的资金和管理实力。根据资料不完全统计，如果以和黄地产为代表的“长和系”(李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔)近期新增的内地地产投资意向全部落实，预计投资接近300亿元，加上2003年以前的投资，近30个项目的投资总计将超过400亿元。

　　当然，如果没有今年的土地大限政策，按照和黄的风格，该地块还将继续捂上一段时间。该项目相对紧缺的人员充分说明，“逸翠园”还仅仅处于概念阶段。

　　“长和系”素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润著称。早在上世纪70年代，长江实业正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入，实力大增。80年代初，中国政府准备收回香港，部分财团看淡香港地产，贱卖地皮物业，又是和黄地产大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰，“长和系”的土地增值数十倍。

　　相对内地开发商，和黄地产雄厚的资金实力给它带来了诸多良机。内地房地产领军企业万科为自己能够在全国房地产企业平均高达74%的资产负债率下保持54%左右的资产负债率而骄傲，但和黄的这个财务数字很少超过30%。

　　同样，相对于欧洲高科技项目20亿港币的账面亏损，内地地产的高额回报和潜在收益让和黄继续在多个领域拥有良好的融资渠道。其实，和黄资本一直在新技术市场和传统的地产市场追求资金平衡。而老超人李嘉诚志在长远的投资风格，让他有足够的底气等待欧洲3G市场的成熟，虽然3G业务连年亏损，内地港口投资几经波折，从长远来看，都随时可以和地产业务在资金链条上形成互补，这就是超大型企业集团的资金和产业生命周期的平衡力。